入居者がいる状態でも、オーナーチェンジ物件として売却が可能です。
しかし、オーナーチェンジ物件は売却が困難な不動産の一つであり、売れ残ってしまわないか心配な方もいるでしょう。
そこで今回は、オーナーチェンジ物件が売却しにくい理由や、価格の調べ方・成功させるための方法をご紹介します。
オーナーチェンジ物件が売却しにくい理由とは
オーナーチェンジ物件が売れにくい最大の理由は、ターゲットが限定されてしまうためです。
通常の不動産売却では居住目的の買主も多く集まりますが、オーナーチェンジ物件では賃貸経営を目的とした投資家など一部の買主に絞られてしまいます。
買主の母数が通常の不動産売却より減ってしまうため、売れにくいのです。
また、住宅ローンを組めないことも理由の一つで、一括払いあるいは金利の高い不動産投資用ローンを組める買主しか購入できません。
たとえ購入できたとしても、入居率が低いと満足できる収入が得られないので、赤字になるリスクが高まります。
赤字のリスクを抱えたオーナーチェンジ物件は購入を敬遠されるため、通常物件より売却が長引くでしょう。
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オーナーチェンジ物件の売却価格を調べる方法
オーナーチェンジ物件の売却価格は、主に直接還元法・DCF法・不動産会社の査定で調べます。
直接還元法は賃貸経営で得られる利益と利回りから計算する方法で、計算式は「1年間の純収益÷還元利回り」です。
純利益は家賃収入から経費を差し引いたもの、還元利回りは賃貸物件で得られる投資利回りを指します。
2つ目の方法であるDCF法は、今後得られる収益と売却価格を現在の価値に換算して計算する方法です。
空室リスクや家賃の下落率も考慮して算出するため、直接還元法より正確な価格を予想できます。
ただ、計算方法は複雑で知識がないと難しいので、不動産会社に計算してもらうと良いでしょう。
そのうえで査定を依頼し、適正価格を判断していくことが重要です。
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オーナーチェンジ物件の売却を成功させる方法
オーナーチェンジ物件を高く売るには、満室のまま家賃を維持しなければなりません。
更新料をなくしたり、敷金・礼金を見直したりして、空室改善に努めましょう。
また、家賃収入がすぐに入ってくるなど、オーナーチェンジ物件を購入するメリットを前面に出すのもおすすめです。
とくに、ファミリータイプの物件は価格が安く設定される傾向にあるため、購入希望者も集まりやすいでしょう。
早期に高値売却を成功させたい方は、買主の不安を取り除く工夫を凝らすことが大切です。
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まとめ
オーナーチェンジ物件は、ターゲットが限定されることや、住宅ローンを組んでの購入ができないことが理由で売れにくいといわれています。
適正価格の調べ方は3種類ありますが、計算式が複雑なものもあるため知識が必要です。
売却を成功させるためには、空室改善に努めたり購入のメリットを前面に出したりするのが良いでしょう。
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