地震が発生すると、震源から離れた地域でも大規模な液状化が起こり、大きな被害をもたらすことがあります。
液状化するリスクが高い地域にお住まいの方は「液状化した土地や液状化リスクのある土地は売却できるのか」と不安に思うことも多いのではないでしょうか。
そこで今回は、液状化した土地や液状化リスクのある土地を売却する際の注意点と、スムーズに売却する方法を解説します。
そもそも液状化とは？
液状化とは、地震などの震動によって地盤から水が噴き出してしまう現象のことです。
地下水を多く含んでいる地盤でも、普段は土壌の粒子と水が結びついてバランスがとれているため、固い状態を保っています。
しかし地震などの震動によってこのバランスが崩れると土壌の粒子と水が分離し、地下水が地表面まで移動して液状化を起こすのです。
液状化は海や川の近くの土地や海や川、池などを埋め立てて造成した土地で起こりやすいため、こうした土地は液状化リスクがあると考えて良いでしょう。
液状化が発生すると、地盤沈下が起こってその土地に建っている建物が倒壊したり、水道管やマンホールが浮き上がったりと、大きな被害をもたらします。
液状化した土地や液状化リスクのある土地を売却する際の注意点
不動産を売却する際、売主は買主に対して不動産の瑕疵（土地や建物の欠陥）を告知し、売買契約書や重要事項説明書にも瑕疵の内容を記載しなければなりません。
告知しないまま不動産を売却し、のちに瑕疵が発覚した場合、売主は契約不適合責任を問われて買主から売買契約の解除や損害賠償を請求されるなど、トラブルに発展するおそれがあります。
液状化したことがある土地や、その土地に建つ建物は、瑕疵があると判断されるため、売却前に告知する義務があります。
一方、液状化リスクがあるだけでは瑕疵に該当せず、告知義務はありません。
液状化した土地や液状化リスクのある土地の売却方法
液状化した土地やその土地に建つ建物でも、瑕疵を告知すれば売却できますが、購入希望者が見つかりにくくなることは否めません。
また、売却価格も相場の5〜7割程度に下落してしまいます。
こうした不動産を売却する場合は、地盤改良工事をしてから売却するのがおすすめです。
工事によって再度液状化するおそれがなくなれば、相場と同等の価格で売却できる可能性が高くなります。
ただし、地盤改良工事の費用を差し引くと売却益が少なくなってしまうことは覚悟しておきましょう。
一方、液状化リスクがある土地を売却する場合に地盤改良工事をおこなうべきかは、ケースバイケースです。
ハザードマップで液状化リスクの高さを調べたり、適切な売却方法の検討ためにも、ぜひ一度弊社までご相談ください。
まとめ
液状化したことがある土地を売却する際は告知義務があり、告知しないまま売却するとトラブルに発展する可能性があるため注意が必要です。
液状化リスクがあるだけでは瑕疵に該当せず、告知義務は発生しませんが、売却方法はご相談ください。
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