不動産売却において、物理的、心理的瑕疵を把握して買主に告知するのは非常に大切なことです。
しかしこれらの瑕疵は建物のみに発生するわけではなく、なかには土地そのものに何らかの問題点が生じているケースも少なくありません。
今回は、目に見えにくい問題点である土壌汚染に着目し、土壌汚染の可能性がある土地の売却時のよくあるトラブルた売却方法などについて解説します。
土地の売却後に土壌汚染が発覚した際に起こるトラブル
土壌汚染は不動産が抱える瑕疵の1つであり、売主は不動産売却時に買主に対してそのことを伝えなくてはいけません。
売主が土壌汚染を把握していなかった場合や、意図的に隠していた場合は深刻なトラブルを引き起こす可能性があります。
引き渡し後に土壌汚染が発覚した場合、売主は契約とは異なる土地を売ったとみなされて、契約不適合責任を問われるでしょう。
その場合、汚染の除去に必要な費用などの損害賠償を請求される可能性があります。
また土壌汚染について告知されていない場合、その売買契約には齟齬が存在するため、買主は契約の解除が可能です。
売主が土壌汚染を意図的に隠蔽していたことが明らかな場合は、詐欺罪に問われる可能性もあるでしょう。
土壌汚染の可能性がある土地を売却する方法
土壌汚染の可能性がある土地を売却する場合、有効な売却方法のひとつとして、汚染調査をおこなったうえで売却することをおすすめします。
土壌汚染の調査結果が出ていると買主は安心して購入でき、売主も売却後のトラブルを心配する必要がなくなるでしょう。
ただし、土壌汚染調査には数万円から100万円程度の費用がかかり、基本的には売主の負担となります。
調査により汚染が見つかった場合は、汚染の除去費用を値引きした状態で売却することも可能です。
汚染の除去には多額の費用がかかりますが、この方法なら手元に資金がなくても土地が売却できます。
また、好立地など汚染のデメリットを上回るメリットをもつ土地の場合は、その土地を活用できる買主が見つかればそのまま売却することも可能です。
売却前に土壌汚染を調査するべきなのはどんな土地？
基本的に土壌の汚染調査は売主の任意でおこなうものですが、以下の特定の土地については調査の実施が法律で義務付けられているので、売却前にかならず土壌汚染調査を済ませておきましょう。
●有害物質使用の特定施設を廃止した土地
●3,000㎡以上の土地の形質変更を届け出た土地
●都道府県知事により調査が命じられた場合
また、ゴミなどが埋設されている土地、化学物質を使う工場の跡地、田んぼなどの農地は土壌汚染の可能性が高いため、自主的に調査しておくことをおすすめします。
買主から調査結果の開示を要求された場合も、スムーズに取引を進めるために調査をおこなったほうが良いでしょう。
まとめ
土壌汚染は目に見えないため、専門家に調査を依頼しなければ詳細が判明しない厄介な問題です。
知らずに売却するとさまざまなトラブルを引き起こすため、少しでも汚染の疑いがある場合はしっかり調査してから売却するようにしましょう。
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