休耕地・耕作放棄地が増加している現状を見ると、農地の売却がむずかしいことがわかります。
今回は、農地が売却しづらい理由をご説明し、２つの売却方法と売却時にかかる費用について解説します。
農地が売却しづらい理由とは？
農地が売却しづらいのは、食料自給率の維持と向上を目的とする「農地法」の制限を受けるためです。
日本の食料自給率は2021年度でカロリーベース37%、これは諸外国と比較すると非常に低い水準といえます。
国土面積の小さな日本において、良質な農地の確保はとても重要であるため、農地の用途は原則として耕作に限定されているのです。
所有する農地を自由に売買することは認められておらず、農地は条件を満たす農家や農業生産法人以外には売却できません。
もし農地を農家以外に売却する場合には、地目の変更（転用）が必要となり、転用できるのは市街化区域内の農地に限定されています。
農地の地目を変更するには、所轄の農業委員会または都道府県知事の審査を受け許可を得なければならず、手続きは手間と時間がかかります。
農地を売却する方法とは？
所有する農地を転用せずに売却する場合、売却先は条件を満たす農家もしくは農業生産法人に限定されます。
条件とは、売却先の農家もしくは農業生産法人が農地を50アール以上所有すること、所有する農地すべてで耕作すること、必要な機材・人材が確保されており継続的に農業を営む見通しであることです。
転用せずに売却する際は、売却先を決め売買契約を交わした後に、農業委員会へ売買許可申請を、買主が所有権移転請求権の仮登記を申請し、売買許可が出たら本登記と代金の清算という流れになります。
農地を転用し売却する場合は、売却先は不問ですが、所轄の農業委員会または都道府県知事の許可が必要です。
立地基準と一般基準における審査があり、これらが問題ないとされれば農地の転用が許可されます。
立地基準とは「対象の農地を転用しても地域の農業に支障がないか」、一般基準とは「転用後の土地が有用であるか、周辺の農地に影響がないか」というものです。
転用して売却する際は、売却先を決め売買契約を交わした後に、農業委員会へ転用許可を申請し、買主が所有権移転請求権の仮登記を申請し、転用許可が出たら本登記と代金の清算という流れになります。
農地の売却にかかる費用とは？
農地を売却する際には、不動産会社に支払う仲介手数料にくわえて、印紙税・譲渡所得税・復興特別所得税などの各種税金も発生します。
ただし、農地を転用せずに売却する場合には、これらの税金に対する特別控除が存在するため、事前に確認しておくと良いでしょう。
農地を転用して売却する場合には、転用の手続きを行政書士に依頼するため、行政書士への報酬費用も発生します。
まとめ
今回は、農地が売却しづらい理由や売却する方法、売却に必要な費用について解説しました。
農地はさまざまな手続きを踏まないと売却できないため、一般的な土地売買に比べるとむずかしいのが現実です。
ですが、使ってない農地をそのまま放置しておくと、雑草や害虫の温床になり近隣の農家に迷惑がかかります。
この記事を参考に、ご自分に合う農地の売却方法を選択し、速やかな売却をおすすめします。
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